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北京地王的遊戲與賭局：高價地未必能轉化高價房
楊紅旭：地王的遊戲與賭局
◎楊紅旭[微博]
每當一輪樓市回暖至某個階段，必定出現地王潮。比如，2007年下半年、2010上半年、2013年下半年。今年8月以來，歷史規律再現。
近幾個月來，地王潮主要表現為北京風頭強勁，一塊接一塊拍出高價地。另外，上海也算熱鬧。就京滬而言，今年以來，上海房價漲幅明顯大於北京，但上海地市熱度則低於北京。一方面，今年北京土地出讓多於上海，優質宅地也更多，地市熱鬧非凡。另一方面，北京房價水平總體高於上海，房價高，開發企業自然敢於更高價搶地。
8月底至9月上旬10天時間，保利、首開、龍湖、方興、中鐵建、懋源等房企，187億元搶得4塊宅地。朝陽區孫河、東壩，豐臺的石榴莊地塊，樓面價突破5萬元大關。10月20日，豐臺區樊傢村甚至拍出一宗樓面價高達7.5萬元/平方米的地塊。
值得關註的是，北京滾燙的地市與全國形成鮮明對比。就全國來看，今年前9個月，開發商購地面積同比下跌約34%，處於近十幾年來最低迷的時點。當然，地市變化滯後於樓市，其實2009年下半年樓市已回暖，正如當前。不過，200重劃區土地信貸新竹9年樓市回暖是全國普漲，而當前隻是一線和部分二線城市在唱戲。
即便是今年以來樓市偏熱的大都市，地方政府供地節奏依舊偏慢。開發商急於回歸一線城市，供地又偏慢(也沒辦法，國有建設用地稀缺)，所以今年以來一線城市的宅地溢價率基本都在50%左右。
眾所周知，一線城市土地稀缺，而北京在住宅用地不足的情況下，近幾年大大增加瞭保障房、自住房等非市場化住宅的供地比重，導致幾乎每塊宅地都被開發商搶，在樓市回暖階段比如當前，就更是如此。這也就逼著開發商高價拿地，而高價地自然會催生高價房。
問題是，高價地一定能轉化成高價房嗎？或者說，開發商一定能從高價地中賺到合理利潤嗎？這倒不見得！
隻見新人笑，哪聞舊人哭。新地王風光無限，但我們再看看老地王是否都能解套呢？
北京地王市場，流行著“等解套”的遊戲。比如，2013年7月，中糧地產以樓面價4.8萬元/平方米摘得孫河一宗住宅用地，成為當時的新地王。2015年9月，保利首開樓面價5.4萬元/平方米成為新地王，中糧因此解套。現在回頭看，在樓市低迷之際，中糧地王開發的房子，如果硬要開盤，基本上沒辦法賺錢；如果2015年市場依然沒能回暖，那麼也就不會有保利首開的新地王，中糧地王仍沒法解套。
業內人和拿地王的開發商都清楚，這是一場含有賭博性質的遊戲。若拿地後一年半左右(可轉變成房子預售)房價繼續上漲，則很快見效，順利賭贏。若房價停漲或下跌，則不如意，但也不一定會輸。如果一年半之後房價重新上漲，則仍有機會賺錢，如上述中糧地王。
如果拿地後房價降溫超過兩年甚至三四年，則情況就如同2011年後的多數三四線城市，對多數房企而言就是賭輸瞭。
過去幾年且不說三四線城市的中小房企，單論大城市、大開發商，也有頗多失敗案例。比如，2007年9月，上海樓市非常繁榮，地市火爆。一傢民企上海志成，以250%的高溢價率，戰勝綠地、華潤等，獲得普陀長風生態商務區地王項目。但2008年樓市快速降溫，6月上海志成以損失1億多元為代價，退掉瞭這一地王項目。 再如，2010年10月，雅戈爾以總價24億元，在杭州搶得申花板塊單價地王，然而到瞭2013年6月，雅戈爾以損失4.8億元(地價的20%)解除合同。
商業活動中收益與風險對等。房企購地原本就存在風險。然而，即便拿地之後樓市低迷超過兩年，對國企和央企來說，卻仍不一定輸。因為他們財大氣粗、融資成本低，與地方政府談判能力強(事後爭取調整地塊規劃，甚至退地)。
這麼一分析，大傢也就明白為何當前北京地王總被央企搶去。即便是民企參與，也多與國企或央企合作。但是，這樣的制度現狀與競爭格局合理嗎？能持久嗎？
未來幾年北京售價“10萬元+”的頂級豪宅供應量很可能將達到50個左右的項目。在反腐突進、經濟下行的背景之下，北京果真有如此多的富豪嗎？上海過去幾年的市場情況是，10萬元級的小區去化相當慢。
另外，今年市場繁榮，現在瘋狂購地，一年至一年半年後，北京房價還能繼續上漲桃園市申請貸款嗎？我看有點懸！
(作者為上海易居房地產研究院副院長)
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20151106/014523691839.shtml
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